Luật Đất Đai (sửa đổi) năm 2024 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 (“Luật Đất Đai 2024”) quy định về Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất của người sử dụng đất đối với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm (“Quyền Thuê Đất”), theo đó, người sử dụng đất (bao gồm cả tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam) có thể chuyển nhượng Quyền Thuê Đất như một dạng quyền tài sản có thể định giá được bằng tiền, phụ thuộc vào việc thỏa mãn các điều kiện luật định về việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất liên quan Quyền Thuê Đất.
1. QUYỀN THUÊ ĐẤT LÀ QUYỀN TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC BẰNG TIỀN VÀ CÓ THỂ CHUYỂN NHƯỢNG?
Khoản 37 Điều 3 Luật Đất Đai 2024 quy định về Quyền Thuê Đất “là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Điều 155 Bộ Luật Dân Sự 2015 định nghĩa rằng “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, dụng đất và các quyền tài sản khác.” Đối chiếu theo quy định này, Quyền Thuê Đất theo Luật Đất Đai 2024 có thể được xem là một quyền tài sản có thể định giá được bằng tiền và có thể tự do chuyển nhượng linh hoạt theo sự thỏa thuận giữa các bên. 2. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG TIỀM NĂNG
Việc Luật Đất Đai 2024 bổ sung các quy định mới về Quyền Thuê Đất một phần thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW về chủ trương của Nhà nước trong việc cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức trả tiền thuê đất hằng năm và đẩy mạnh thương mại hoá quyền sử dụng đất. Cho phép giao dịch Quyền Thuê Đất được xem là thay đổi đáng kể so với luật hiện hành khi mà người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện tại, về mặt thực tiễn, trong một giao dịch bất động sản liên quan đến đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, thông thường đất thuê có liên quan sẽ được bên thuê hiện tại (bên bán/bên chuyển nhượng) thực hiện thủ tục tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước. Sau đó, các bên sẽ tiến hành thực hiện những thủ tục hành chính có liên quan để Nhà nước cho bên mua/bên nhận chuyển nhượng tiếp tục được thuê đất hoặc tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất (tùy từng trường hợp cụ thể).
Vì vậy, quy định về Quyền Thuê Đất được xem là quyền tài sản được tự do chuyển nhượng được kỳ vọng tạo ra tính linh hoạt trong giao dịch quyền sử dụng đất, giảm tải gánh nặng về thủ tục hành chính, thúc đẩy phát triển thị trường giao dịch quyền sử dụng đất, từ đó tăng thu từ thuế chuyển nhượng, phí, lệ phí khi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất.
3. ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN THUÊ ĐẤT
Do đặc thù đất đai là lĩnh vực nhạy cảm, Luật Đất Đai 2024 cũng quy định những điều kiện đòi hỏi các bên trong giao dịch chuyển nhượng Quyền Thuê Đất cần đáp ứng nhằm tránh hành vi trục lợi chính sách. Cụ thể là theo quy định tại các Điều 34, Điều 38 và Điều 41 Luật Đất Đai 2024, việc chuyển nhượng Quyền Thuê Đất bao gồm cả việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất trên cơ sở thỏa mãn những điều kiện:
Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.
Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Mặc dù vậy, những quy định có liên quan đến quyền chuyển nhượng Quyền Thuê Đất theo Luật Đất Đai 2024 vẫn mang tính quy định khung và còn tồn tại nhiều điểm chưa rõ ràng như:
Quyền Thuê Đất được định giá như thế nào? Các Bên liên quan có được tự do thỏa thuận giá trị của Quyền Thuê Đất hay không?
Thời điểm áp dụng Quyền Thuê Đất như thế nào? Các trường hợp đã được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trước thời điểm Luật Đất Đai 2024 có hiệu lực có được hưởng quyền này không?
Xét rằng còn khoảng 01 năm nữa để Luật Đất Đai 2024 có hiệu lực thi hành (ngày 01/01/2025), Chính phủ sẽ cần ban hành kịp thời và cùng lúc những văn bản dưới Luật để giải thích rõ ràng trong thực tiễn áp dụng Luật Đất Đai 2024 liên quan đến những giao dịch về Quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất.
Tải về bài viết: Tiếng Việt | Tiếng Anh
Bài viết này thể hiện quan điểm chủ quan của tác giả liên quan đến chủ đề chính được nhắc đến trong bài viết này, không cấu thành tư vấn pháp lý của Minh Thien Law và không nên được áp dụng để giải quyết bất kỳ tình huống pháp lý cụ thể nào.
Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng liên hệ: info@minhthienlaw.com
Comments